서울시는 내년 재개발 조합 추진위 등에 지급할 매몰비용 39억원을 포함해 2013년「사람중심 도시재생 추진사업」예산에 총 539억원을 배정했다.
특히 전면철거식 개발지양을 위해 정비(예정)구역 추정분담금 등 정보제공을 위한 실태조사 지원금 72억원을 별도로 책정해 올해 202개 지역에 대한 조사가 진행된데 반해 내년에는 282개소 정도의 사업지에 대한 본격적인 실태조사가 진행될 예정이다.

그러나 사업예정구역, 즉 추진위 단계에 있는 사업지에 대한 매몰비용의 보조 가능한 범위가 정비사업전문관리업자, 설계자에 대한 용역비와 시도조례로 정하는 비용으로 한정돼 있을 뿐 조합 이후의 사업지에 대한 비용보조와 관련된 해결책은 어디에도 없다.
서울시가 추정하고 있는 재개발 구역의 평균 매몰비용은 5억5000만원, 재건축 구역은 2억원 규모다. 이 금액도 100%가 아닌 70%로 추산했을 경우여서 나머지 30%에 대한 부담도 과제로 남아있다.

더 큰 문제는 사업의 후반부 단계라 볼 수 있는 사업시행인가와 관리처분 인가를 전후한 사업지에 대한 실태조사와 취소시 매몰비용 부담이다.
뉴타운 출구전략 시행 첫 사업지인 수원 113-5구역(권선 5구역)은 지난 5월 수원시로부터 조합인가 취소결정을 받았다. 사업시행인가까지 간 상태에서 주민동의를 거쳐 개발을 포기한 전국 1호 지역이다. 권선5구역의 시공사인 삼성물산은 조합측에 대여금 41억원을 비롯해 금융비용과 손해배상금까지 갚으라는 공문을 발송해 결국 소송이 불가피하다.

이같은 지자체와 시공사, 조합간의 책임공방은 앞으로 더욱 심화될 전망이다.
대우 GS콘소시엄이 시공사로 참여했던 경기도 부천시 원미구 춘의 1-1구역은 지난 8월 토지 등 소유자 702명 중 과반이 넘는 353명이 사업 취소를 요청, 인가가 취소됐다. 이 조합에 대우와 GS측은 대여금의 원금과 이자 등 325억원의 매몰비용을 지급하라며 조합원을 상대로 강제집행절차에 착수하겠다고 밝혔다.

시공사 측은 또 『공문 수령일로부터 한 달 이내에 이 돈을 상환해야 하고, 이 기간 이후부터는 고율의 연체이자를 적용할 것』이라며 『돈이 정산되지 않으면 시공사 측에서는 즉시 조합과 조합원을 상대로 한 강제집행절차에 착수할 수밖에 없다』고 덧붙였다.
조합원수 702명으로 나눌 경우 4600만원이 넘는 금액이다.

이에 부천시는 조합으로부터 보고받은 비용은 50억원정도인데 이 금액의 7배에 달하는 시공사의 요구는 이해하기 어렵다』는 입장이지만 시공사 측은 『325억은 대여금과 이자 뿐 아니라 그간 투입된 직원 인건비, 총회비용, 기회비용 손실에 따른 손해배상이 포함된 것』이라며 『현행법에서도 조합설립 이후의 정비사업지에서 발생한 매몰 비용은 100% 조합의 부담』이라는 입장이다.
그나마 개발면적이 적은 지역은 매몰비용 부담이 낮다.

최근 서대문구가 「실태 조사 없이 해산동의 절차를 밟겠다」고 밝힌 북아현 3구역의 경우는 개발면적이 북아현 뉴타운 지역중 가장 넓고 사업비 규모도 가장 큰 곳이다. 사업시행인까지도 오랜 기간이 걸렸지만 사업시행인가를 받고도 1년 째 사업이 제자리 걸음을 걷고 있어 조합해산이 결정될 경우 시공사가 손해배상 요구한다면 조합원 1인당 부담금이 수천만원에 이를 전망이다.
재건축은 개발에 동의하지 않은 조합원은 비 조합원으로 분류하는 반면 재개발의 경우는 개발에 반대하더라도 청산이전까지는 조합원으로 간주되기 때문이다.

지금처럼 부동산 경기가 악화된 상황에서는 개발을 해도, 개발을 중단해도 결국 조합원이 부담을 떠 안을 수 밖에 없는 상태인 만큼 개발이 어느정도 진행된 조합에 대한 매몰비용 부담의 근거를 마련하던지, 그렇지 않으면 금융비용 부담 최소화를 위해 최대한 빨리 사업을 진행시키던지 단호한 결정이 요구된다.

● 개발지역 실태조사 방법 및 과정

실태조사가 실시되면 구청장은 산정된 추정분담금을 해당 토지 등 소유자인 주민에게 제공하고 정비구역 해제 여부를 묻는 의견 정취 절차를 거치게 된다. 주민들은 서울시 개재발 재건축 클린업시스템(http://cleanup.seoul.go.kr)에 접속해 회원가입 후 해당 구역 홈페이지의 추정사업비/개략분담금 배너에서 개별분담금 추산 버튼을 눌러 본인 분담금을 확인할 수 있다. 주민의견 청취 기간은 45일이며 참여율이 50%에 미달할 경우 15일간 연장된다. 

추정분담금을 확인한 토지 등 소유자는 「사업추진/해제요청서」에 사업추진 또는 해제에 체크해 회송봉투에 담아 우편이나 구청장이 지정한 장소에 직접 제출하면 구청장은 주민의견청취기간이 만료되는 날부터 5일 이내에 개표하고 결과를 자치구 홈페이지에 게시한다. 단 의견청취 참여자 비율이 전체 토지 등 소유자의 30% 미만인 때에는 정비구역 해제 요건 미달로 개표하지 않고 그대로 사업을 추진한다. 반면 추진주체가 있는 경우 50% 이상의 주민들이 해제를 요청하는 경우 서울시 도시계획위원회 심의 등 절차를 거쳐 확정하고 후속 조치를 하게 된다.

<옥현영 기자>