서울 전역의 공동주택 공시가격이 역대 세 번째 수준의 급등세를 기록하면서, 서대문구를 포함한 서울 전역 주택 소유자들의 세금 부담이 크게 늘어날 전망이다.

올해 공시가격안은 ‘2026년 부동산 가격 공시 추진방안’에 따른 것으로 지난해와 같은 현실화율 69%가 반영됐다.

국토교통부가 2026년 3월 17일 발표한 자료에 따르면 전국 공동주택 약 1585만 가구의 공시가격 평균 상승률은 9.16%로, 2022년(17.2%) 이후 가장 높은 수치다. 서울은 18.67% 상승하며 전국에서 유일하게 두 자릿수를 기록했다. 

이번 가격 상승은 정책적 현실화율 인상 때문이 아니라 2025년 한 해 서울 아파트 시세가 실질적으로 급등한 결과로 분석되고 있다.

이번에 공개된 서울 자치구별 공시가격 상승률에서 서대문구는 11.02% 를 기록했다. 성동구(29.04%), 마포구(21.36%), 용산구(종합 상위권)에 비해선 낮지만, 서울 외곽 자치구들을 큰 폭으로 앞서는 수준이다. 마포·용산 등 한강벨트의 집값 상승세가 서대문구로 확산되고 있는 데다, 북아현뉴타운·홍은·홍제 등 정비사업 진전이 지가를 밀어올린 요인으로 분석된다.

북아현2구역은 공사비가 3.3㎡당 490만원에서 748만원으로 증액됐고, 홍은1구역은 SH를 사업시행자로 지정하며 공공재개발 궤도에 올랐다. 연희드파인 역시 성공적인 청약률로 분양을 와뇰한 상태며, 영천구역은 2026년 3월 입주를 완료하며 '경희궁 유보라'로 재탄생했다. 이처럼 곳곳에서 정비사업이 가시화되면서 주변 토지 및 주택 가치가 동반 상승중이다. 

서대문구의 개별공시지가 대상 토지는 총 3만7,704필지로, 이해관계인의 의견 수렴 절차를 거쳐 4월 30일 최종 결정·공시된다. 

공시가격 상승은 재산세와 종합부동산세(종부세)로 곧장 이어진다. 서울 아파트 소유자들의 보유세는 전년 대비 40~57% 급증할 전망이다. GeeKorea

국토교통부가 서울 주요 단지의 보유세를 추정한 결과, 강남구 압구정동 신현대9차 111㎡의 올해 공시가격은 36.0% 오른 47억2600만원으로, 보유세는 1858만원에서 2919만원으로 57.1%(약 1061만원) 증가할 전망이다. 서초 래미안 원베일리 84㎡는 공시가격이 33% 오른 45억6900만원으로, 보유세가 1829만원에서 2855만원으로 56.1% 뛰었다. 

서대문구도 예외는 아니다. 마포구 아현동의 경우 공시가격이 13억원대에서 17억원 이상으로 오르면서 보유세가 52.1% 증가하는 것으로 나타났다. 인접한 서대문구의 중고가 아파트 역시 비슷한 수준의 세 부담 증가가 예상된다.

반면 공시가격 상승폭이 작은 외곽 지역은 상황이 다르다. 노원구 공릉동 풍림아파트 84㎡는 보유세가 66만원에서 71만원으로 7.1%(5만원) 증가에 그쳐, 서울 안에서도 지역에 따라 세 부담 격차가 극명히 갈린다. 

공시가격 12억원이 넘는 종부세 대상 가구는 41만 가구로, 작년(28만 가구)에 비해 크게 늘었다. IMBC 특히 공시가격 12억원을 초과하는 1주택자가 전년보다 17만 호 이상 증가해, 새롭게 종부세 납부 대상에 편입되는 소유자가 속출하고 있다. 

종부세는 누진 구조로 설계되어 있어 공시가격 상승률보다 보유세가 더 가파르게 오르는 구조다. 다만 보유세액(재산세+종부세)은 전년 납부액의 150%까지만 오르는 '세부담 상한제'가 적용된다. 

1세대 1주택자 중 60세 이상이거나 5년 이상 장기 보유한 경우, 종부세 산출세액의 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있다. 

세금만이 아니다. 지역가입자의 경우 재산세 과세표준 금액이 건강보험료 산정에 반영되므로, 서울처럼 공시가격이 15~20% 오른 지역에서는 가구별 상황에 따라 월 수만원 이상의 건보료 추가 인상이 발생할 수 있다. 

전문가들은 이번 공시가격 급등이 고령의 '똘똘한 한 채' 소유주와 다주택자의 절세형 매도를 유발하고, 집주인이 세 부담을 세입자에게 전가하기 쉬운 임대차 시장에서는 월세 상승 도 우려하고 있다.

2026년 공동주택 공시가격 소유자 열람 및 의견 청취 기간은 3월 18일부터 4월 6일까지이며, 최종 공시 예정일은 4월 30일이다. 이의가 있는 소유자는 부동산공시가격알리미 홈페이지 온라인 의견 제출 또는 시·군·구청 방문·우편 접수를 통해 신청할 수 있다. 

<옥현영기자>