서울시가 2025년까지 24만 호 주택공급을 본격화하기 위해 「재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안」을 발표했다.
지난 5월 26일 발표한 6대 방안은 ① 주거정비지수제 폐지 ② 공공기획 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ③ 주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ④재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ⑤ 2종 7층 일반주거지역 규제 완화 통한 사업성 개선 ⑥ 매년 재개발구역 지정 공모 통한 구역 발굴이다.

① 주거정비지수제 폐지

첫째, 그동안 정비구역 지정의 진입장벽으로 작용했던 「주거정비지수제」를 폐지한다. 기존에는 「법적요건」과 「주거정비지수제」를 모두 충족해야 했다면, 이제는 법적요건만 충족하면 재개발구역 지정이 가능해진다.
재개발 구역지정을 위한 법적요건은 △필수항목(노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고, △선택항목(노후도 연면적 2/3 이상, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 60세대/ha) 중 1개 이상을 충족하면 된다.

현재 재개발이 필요한 노후 저층주거지 가운데 법적요건이 충족되는 지역은 약 50% 달하지만 「주거정비지수제」를 적용하면 재개발 가능 지역은 14%에 불과하다. 상당수의 노후 저층주거지가 주거환경이 열악해지고 있지만 재개발이 되지 않고 점점 슬럼화되고 있는 상황에서 주거정비지수제 폐지는 이런 지역의 주거환경개선을 위한 해결책 중 하나가 될 수 있을 것으로 기대된다.

② 「공공기획」을 통한 구역지정 기간 단축

서울시가 주도하는 「공공기획」을 전면 도입해 구역지정까지 걸리는 기간을 5년에서 2년 이내로 대폭 단축한다.
「공공기획」은 사전타당성조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 것이다. 정비구역 지정절차가 원활해질 뿐 아니라 주변 경관과 조화를 이루는 품격 있는 아파트 단지를 구현할 것으로 기대하고 있다.

「공공기획」 도입을 통해 기존에 자치구가 맡아 통상 42개월 정도가 소요됐던 절차를 1/3(14개월)로 단축할 수 있다. 주민제안·사전검토(6개월→4개월), 정비구역 지정을 위한 법정절차(12개월→6개월) 같은 나머지 구역지정 절차도 각각 단축한다.

③ 주민동의율 간소화

「주거정비지수제」가 폐지되더라도 주민동의 등 민주적 절차는 보호·강화하되, 확인 단계는 간소화한다. 현재 주민동의율 확인절차는 총 3단계로, 주민제안 단계(10%) → 사전타당성 조사 단계(50%) → 정비구역 지정 단계(2/3 이상)다.
사전타당성 조사 단계는 「공공기획」도입으로 통합·폐지되는 만큼, 주민동의율 확인절차를 기존 3단계에서 2단계로 간소화한다. 대신, 사업 초기 단계인 주민제안 단계에서는 동의율을 기존 10%에서 30%로 높여 주민 간 갈등을 최소화한다. 정비구역 지정 단계는 2/3 이상 동의율을 그대로 유지한다.

④ 재개발해제구역 중 노후지역 신규 지정

재개발해제구역 중 노후화·슬럼화돼 주거환경개선이 반드시 필요한 지역은 주민합의에 따라 신규구역으로 지정한다.
서울시가 재개발해제구역을 대상으로 추진 중인 실태조사에 따르면 해제지역 총 316곳 중 절반이 넘는 170여 곳(약 54%)이 여전히 건물 노후화가 심각하고, 해당 구역들이 모두 법적요건을 충족하고 있는 것으로 분석되었다. 시는 주민들의 재추진 의사에 따라 구역지정이 가능할 것으로 보고 있다.
특히, 해제지역의 70%가 동북·서남권에 집중 분포돼있어 해당 지역에 재개발 재추진이 활성화된다면 지역균형발전 효과도 기대된다.

⑤ 제2종 7층 일반주거지역, 용적률·최고층수 완화

2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받고 있는 지역은 2종 일반주거지역으로 완화한다. 2종 일반주거지역 가운데 난개발 등을 막기 위해 7층 이하로 층고를 제한하고 있는 지역들에 대해 「재개발」 추진시 주거환경개선을 위해 규제를 완화하는 것이다.

이렇게 되면 정비계획 수립시 2종 일반주거지역 수준으로 용적률(기준용적률 190%, 허용용적률 200%)을 적용받고, 7층 이상으로 건축이 가능해져 사업성이 크게 개선될 것으로 기대된다.
현재 서울시의 2종 일반주거지역은 전체 주거지역(325㎢)의 약 43%(140㎢)를 차지하고 있다. 그 중 2종 7층 지역은 약 61%(85㎢)에 달해 전체 주거지역에서 상당한 비중을 차지하고 있어 2종7층지역에 대한 규제완화가 이루어지면, 주택공급 확대에 상당한 효과가 있을 것으로 예상된다.

⑥ 매년 재개발구역 지정공모

구역 지정 활성화를 위해 매년 「재개발구역 지정 공모」를 실시, 연 25개 이상 구역을 발굴할 계획이다. 구역지정의 예측 가능성을 높이고 재개발에 대한 시민들의 관심을 높인다는 목표다.
서울시는 이런 내용을 골자로 하는 6대 규제완화책 시행을 위한 준비 절차로 오는 10월까지 「도시 및 주거환경정비 기본계획」변경을 마무리한다.
이와 동시에 투기방지 대책을 병행해 투기세력 유입차단을 위해 가능한 모든 방법을 동원할 계획이다.

재개발구역 지정을 위한 후보지를 공모할 때는 공모일을 주택 분양권리가 결정되는 「권리산정기준일」로 고시한다. 이를 통해 고시일 이후 투기세력의 분양권 취득을 위한 다세대 신축 등 지분쪼개기를 원천 차단할 예정이다.
후보지 선정 후에는 분양권이 없는 비경제적인 신축행위를 제한하는 건축허가 제한과 실소유자만 거래 가능하도록 하는 「토지거래허가구역」 지정 등 다각도의 조치를 취할 예정이다.
한편, 서울시는 재개발 규제완화를 통해 2025년까지 연평균 2만 6,000호, 5년간 총 13만 호를 공급한다는 계획이다. 추후 발표할 재건축 정상화 방안을 통해 연평균 2만2000호, 총 11만호를 공급해 「재개발·재건축 정상화」로 2025년까지 총 24만 호의 주택공급을 추진한다.

<자료제공 서울시>

문의 : 서울시 주거정비과
02-2133-7193