북아현1-3재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합(조합장 직무대행 송성범, 이하 북아현 1-3조합)은 2개월째 조합원들이 사업비에 대한 이자를 조합세대당 평균 230만원씩 납부하고 있다. 시행사인 대림건설은 지난 4월 27일 관리처분변경총회가 무산된 후 현장에서 철수한 상태다.
북아현 1-3조합은 지난해 말 관리처분 변경을 위한 총회를 개최하려 했으나 비례율이 20%가까이 떨어지면서 조합원들이 반발, 조합장 및 집행부가 해임되는 등 한차례 홍역을 앓았다.

조합측은 『전 조합장 등 일부 임원이 해임된 뒤 조합측 관계자와 사업의 정상화를 주장하는 「정상모」, 현재 내재산찾기 모임을 추진중인 비대위 등과 함께 시공사와 공사비 및 일반분양가 등을 재협상, 최종 합의서를 작성했다. 그 후 4월 27일 관리처분 총회를 다시 개최했으나 내재산지킴이(대표 서성윤)측이 조합원 현장참석을 막아 총회가 또다시 무산됐고, 현재까지 공사중단 사태가 이어지고 있다.』고 주장했다.

이에 대해 내재산 지킴이 측은 『협상당시의 조건과 4월 27일 관리처분 변경총회 책자에 실린 조건이 달라 총회를 반대했다』고 맞서고 있다.
이런 갈등이 고조되는 가운데 지난 19일 북성교회에서 열린 주민 토론회에는 주민 170여명이 자리를 함께했으며 조합과 시공사 측은 3차 토론회도 개최할 계획이다.
토론회에서는 비례율 하락에 대한 문제를 제기 해왔던 조광열 씨가 임시이사로 참여, 시공사를 상대로 독소조항으로 꼽히는 문제에 대한 질문 답변을 진행했다.
이날 토론회에서 나온 시공사 측의 입장과 독소조항에 대한 질문 답변 요약과 조합과 내 재산 지킴이, 시공사 측 입장을 싣는다.

Q. 조합측은 최초계약시 공사비가 389만원이었고, 추가 협상시 변경안은 363만원으로 감액했다. 그러나 ABS이자에 대한 항목이동을 통해 실제 공사비를 줄이고 이자 부담을 조합에 떠넘기려는 눈속임 아닌가?

A. ABS이자 400억원은 대출금 1400억원에 대한 이자다. 글로벌 금융위기 이후 금융계는 사업비 대출을 잘 해주지 않아 자금 확보를 위해 1400억원의 사업비를 대출받았다. 이를 조합에 이체할 수 없기 때문에 시공사에서 돈을 맡고 대신 이자도 시공사가 부담하고 있다. 이자는 시공사가 부담하는 것인데 조합 사업비에서 추가로 나갈 수가 있나?
당초 우리가 예측한 북아현 1-3조합의 사업비는 1400억원이었다. 그러나 현재까지 3200억원을 썼고, 4600억원 정도가 최종 투입될 것으로 보인다. 다른 사업장 보다 사업비가 많이 투입된 것은 총 조합원의 5% 미만이 될 것으로 예측해 사업비중 청산비용을 30~100억원원을 잡았으나 실제 청산자가 늘면서 현금청산비용이 1670억원이나 들어갔기 때문이다. 거기에 어마어마한 금리 부담이 추가돼 사업비에 반영됐다.

Q. 공사기간이 36개월인데 착공계를 낸 2012년 12월부터를 착공시점으로 보는것인가 아니면 착공식을 가진 2013년 12월을 착공시점으로 보는 것인가?

A. 착공에는 3가지 조건이 충족돼야 한다. 첫째, 도면, 둘째, 도시기반이용계획도로, 셋째 이주다.
2012년 12월에 착공계를 낸 이유는 기반시설을 완성하려면 착공계가 필요하기 때문이다. 그래서 공사를 위한 도로는 완성됐으나 실제 이주 철거가 2013년 5월에 됐고, 평형변경을 위한 도면이 2013년 12월에 나왔다. 따라서 정식 착공일은 2013년 12월부터다.

Q. 용적률이 20% 상향되면 최소한 비례율이 10% 늘어 사업성이 좋을 것으로 예측했으나 실제 오히려 예상과 달리 20%도 넘게 하락한 비례율이 나왔다. 도대체 이런 일이 발생한 이유는 무엇인가?

A. 애초 재정비촉진지구 지정 후 20% 용적률 상향을 통한 사업성 분석에는 문제가 없었다. 그러나 용적률 상향 과정에서 이주가 2년간 지연됐고, 현금청산액이 1600억원으로 늘었다. 이는 시행이나 시공사의 문제라기 보다 원천적인 부동산 경기 하락 등의 원인을 작용했다.

Q. 전체 공사비가 낮아졌음에도 왜 추가로 상가 공사비가 발생했는가?

A. 오피스텔과 상가의 건설비는 차이가 있다. 상가 단가와 오피스텔 공사 단가가 다르기 때문이다. 상가와 달리 방과 주방, 화장실이 개별로 다 들어가야 하기 때문이다. 증가한 부분 만큼의 고통분담을 위해 시공사도 공사비 에스컬레이션을 포기했다. 또 조합원이 무이자로 받은 대출에 대한 이자는 시공사가 낸다. 양보할 수 있는 한계선을 이미 초과해 더 이상 양보할 곳이 없다. 따라서 공바시에 대해 재협상의 여지가 없다. 비대위 측이 주장하는 독소조항은 없다. 있다면 그 독소조항을 어찌 해달라는 요구가 있어야 하는데 요구가 없다. 시공사가 할 수 있는 일은 다 했으므로 이제 조합원이 결정해 주면 된다. 1월부터 6월 현재까지 무엇이 바뀌었나? 지금까지 자리싸움만 하고 계신다. 시공사는 사업 찬반도, 조합 집행부를 누가 하느냐도 중요하지 않다. 선택은 조합원 여러분이 하는 것이다.

조합측

내재산 찾기 모임은 지난 2014년 4월 27일 총회장에 입장하려는 조합원의 현장 참석을 막아 무산시킨 장본인이며, 현 북아현 1-3구역 사업진행을 반대해 한발짝도 움직일 수 없게 만든 단체로 유감스럽다. 우리 조합의 당면 과제는 관리처분계획변경총회를  열어 사업을 정상화함으로써 조합원이 사업비 이자를 물어야 하는 참담한 사태를 해결하는 것이다.

내재산 찾기 모임이 주장하는 임원 및 대의원 선출 선거관리위원 구성, 총회개최 등은 무산된 지난총회에 합의한 내용을 바탕으로 안건에 모두 포함된 내용이었다. 단지 정관개정 및 선거관리규정은 이사회 결의로 총회안건에서 제외해 개최하게 된 것이다. 왜 정관을 개정해야 하고 선거관리규정을 바꾸어야 하나? 지난 총회에 출마한 95%가 현재 정관과 선거관리규정에 준해 출마했는데 이에 반대하는 이유가 무엇인가?

또 내재산 찾기 모임 측이 총회를 무산시킨 뒤 다시 총회 소집을 요청한 것은 문제가 있으며 정관규정에 따라 법원에 허가를 얻어 소집하도록 해야 한다. 5월 내재산 지킴이 측이 조합 집행부 해임 총회를 열었다고 하지만 현재 참석 인원 미달로 인한 소송이 진행중이다. 그런 상태에서 사업을 언제까지 두고 볼 수 없는 입장으로 조합은 7월에 관리처분 변경 총회를 개최하고자 한다.

내재산 찾기모임 비상대책위원회 측

우리 비상대책위원회는 현재 조합이 진행하려는 관리처분 총회가 무효임을 주장한다. 이유는 지난 5월 주민의 발의를 받아 이미 집행부 해임결의안을 통과시켰기 때문에 해임된 집행부가 총회를 연다는 것은 당연한 위법이다.

현재 우리 모임은 법원에 직무대리 선임 요청과 함께 8월 조합원의 발의를 받아 관리처분변경 및 집행부 선출에 관한 총회를 직접 열 것이다. 또 7월 4일 서울시와 서대문구의 설명회가 예정돼 있고, 비대위 측이 주관하는 시공사와의 토론회도 7월 6일경 열 계획으로 있다.

이에 명확한 근거자료가 필요하고 그 근거자료를 세부적으로 정리해 줄 것을 요청한다.
▲2009년 본계약 체결시 대림은 가계약이라고 주장하는데 도급변경에 따른 변호사 자문서와 정비업체계약 내용중시공사본계약변경 검토 내용에 대한 자료 및 계약변경 사유의 비교표 작성 누락의 이유와 ▲4월 27일 무산된 총회 홍보도우미 비용을 대림 비용으로 지급했는지 여부 ▲공사비내역서가 있는지 ▲무이자 이사비용 300만원을 직접공사비에서 빼 조합부대경비에 삽입한 이유와 공짜라고 조합원에 지급 한뒤 공사의 범위에 포함 삽입한 것은 아닌지 ▲물가상승율 적용의 세부내용과 검토 내역 여부 등 38개 항목에 대한 답변의 정보를 공개해 달라.

시공사 측

이 자리(6월 9일 토론회)에 나오게 된 것은 시공사의 억울한 입장을 설명하기 위해서다. 공사비 협장은 지난해 1월부터 4월까지 진행됐다. 사업성이 안좋아졌고, 회복할 방법이 없었다.
최선의 방법은 평형을 변경하고, 상가를 줄여 수익성을 높이는 것이었다. 시공사도 공사비를 낮춰 500억원의 수익을 포기했다. 그럼에도 부과된 추가부담금이 770억원, 평균 한 조합원당 8000만원 정도가 됐다. 너무 놀란 조합원들의 반대로 1월 총회가 무산됐다.

다시 재협상을 했고, 이견을 모아 서로 대화를 했으며, 시공사도 또다시 60억원의 손해를 양보했으나 소중한 자리였고, 상대를 이해하는 자리였다.
현재 비대위로 활동중인 주축 멤버도 참여했으며, 합의서를 작성했고, 또다시 합의가 되지 않을 경우 시공사 마음대로 해도 된다는 조항까지 넣었다. 그럼에도 결국 총회(4월 27일)가 무산됐다.

어찌 보면 조합 임원 자리를 놓고 일부 조합원이 이기적인 욕심을 부리고 있는 것으로 인식된다. 그러나 큰 그림을 이해 못한 일부 조합원의 방해로 사업의 중요한 부분을 놓치고 있다. 대림이 현장에서 철수한 이유는 사업비가 없기 때문이다. 재원이 없는데 어떻게 사업을 할 수 있나? 관리처분 인가 총회 인준이 돼야 공사비도 집행할 수 있다.
현재 사업이 멈춰 있으며, 비대위 측은 마치 시공사가 엄청난 부정을 저지르고 있는 것처럼 악선전을 하고 있어 그 억울함을 해소하고자 이 자리에 나왔다. 비대위 측이 주장하는 독소조항이 정말 있다면 바로잡자는 취지로 이 자리에 나왔으니 궁금한 점은 질문해 달라.

<정리 옥현영 기자>