서울시는 지난 달 6일부터 20일까지 재건축을 실시하게 될 지역을 공람하고 서울시 전체 361곳을 단독주택 재건축 예정구역으로 선정했다. 오는 2006년부터 2010년까지 재건축이 가능한 지역으로 선정된 서울 361개 지역 중 266곳이 강북인 것으로 나타났으며, 우리구는 25개 지역이 선정됐다.

단독주택 재건축 예정구역은 기존의 단독주택이 200호 이상 또는 그 부지 면적이 1만㎡(3025평) 이상인 지역 중 정비기반시설과 노후도 등을 기준으로 선정한 것이다. 최종 확정은 시의회와 도시계획심의위원회를 거쳐야만 한다. 이번 서울시의 조치로 서대문의 주거환경도 대폭 달라질 전망이다.<편집자주>

서대문구의 재건축 예정구역은 25곳이며 전체 면적이 24만8000여평으로 나타났다. 주택유형별로 보면 23곳이 단독주택이며, 용적률이 확정되지 않은 가좌 뉴타운 구역 내 10번과 13번 구역을 제외하고는 계획 용적율은 170%∼210%이다. 단일 구역면적으로 3만평이상 되는 곳은 7번 구역, 15번 구역 두 곳에 지나지 않으며, 13곳이 6000평이 안되는 작은 면적이다.<하단 표 참조>

이번 주택재건축 예정지역 공람이 갖는 의미는 재개발 기본계획이나 뉴타운에서 제외된 단독주택지역의 개발 가능성이 열렸다는 점이다. 그러나 한편으로는 ▲사회 전반적으로 부동산 경기가 위축되어 있다는 점 ▲대지면적과 주택형태의 차이가 심한 점 ▲지역에 따라서는 주민들 정서가 특별히 개발을 원하지 않는 사람들이 많다는 점 ▲재개발이나 뉴타운에 비해 재건축은 상대적으로 규제가 심한 점 등으로 인해 기대만큼 크게 투자자들의 관심을 끌기에는 역부족인 것으로 평가되고 있다. 다만 기존 뉴타운지역 내 재건축지역이나 뉴타운후보지 내 지역은 다른 지역보다 약간은 탄력을 받을 것으로 예상된다.

재건축 투자, 이것만은 알아두자!

재건축 예정지역 공람 후 재건축에도 관심을 갖는 사람들이 많아졌다. 하지만 재건축이 갖는 한계로 인해 투자를 망설이게 된다. 재건축 투자, 다음 사항은 한번쯤 꼭 짚어보는 게 좋다.

◎ 분양대상자 현행법상 재개발과 달리 재건축에서는 건축물 및 부속토지의 소유자로 한정된다. 따라서 나대지 소유자나 지상권만 소유한 사람들은 분양대상자가 아니므로 주의를 요한다.

◎ 조합원 지위 변경금지 재개발에서는 조합설립이후에도 매매가 가능하나 투기과열지구로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업일 경우 부득이한 경우를 제외하고는 조합원의 명의 변경이 허용되지 않는 점을 조심해야 한다.

◎ 사업기간 재건축사업은 시공사 선정시기가 사업시행인가 이후에 가능하기 때문에 초기사업시기가 비용적인 면에서 난항을 겪어 늦어질 수 있으며, 단독주택지역인 경우에 주민들 간 재산가치의 편차가 크기 때문에 의견의 일치가 어려울 수 있다는 점을 감안해야 한다.

◎ 사업성 분석 사업단계, 사업부지의 크기, 용적율 등을 면밀히 살펴봐야 한다. 재건축예정지역이라도 나홀로 아파트나 서너 개 동이 들어서는 사업부지는 신중을 기해야 한다. 결론적으로 말해 현재 시장이 크게 위축돼 있는 상황에서 재건축 기본계획이 절차를 거쳐 확정된다 하더라도 부동산 시장이 크게 활성화되기는 어려울 것이므로 기회비용, 환금성 등을 고려해야 한다.

▣ 서대문구 재건축 예정 구역

계 : 25개 구역 82.1(ha)