지난 11일 오후 2시 열린 가재울뉴타운4구역재개발정비사업조합의 주민설명회에는 500여명의 주민이 참석해 뜨거운 관심을 모았다.
5시간에 걸쳐 진행된 설명회를 통해 주민이 궁금해 했던 부분은 결국 『어떻게 하면 조합원들의 분담금을 줄일 수 있냐?』는 것이었다.
그러나 무절제한 질문공세와 혼란스런 설명회장 분위기로 대부분의 조합원들은 속시원한 해답을 얻지 못했다.
아래는 설명회에서 오고간 질문과 답변 내용이다.        <편집자주>

⊙ 감정평가(자산평가)부문

□ 질문 : 2003년 9월, 대지36평의 모텔을 4억 2000만원의 융자를 얻어 7억원에 구입했다. 2∼3층이 무허가 증축이었지만 사업자 등록이 돼 있고, 정상적인 영업을 해왔는데 주택으로 평가돼 감정평가 금액이 4억원에도 미치지 못하는 것으로 나왔다. 인근의 삼성래미안아파트의 경우도 34평형이 5억원정도 하는 것으로 아는데 실제상황에 맞도록 평가한 것인가?

■ 답변 : 한 법인이 각각 6∼7명씩 14명이 회의를 거쳐 이의신청을 검토했으나 우리의 기존평가가 맞다고 결정, 답변을 보냈다. 상가건물이라 하더라도 주택지역에 있는 한개의 상가는 일반적으로 주택과 같은 토지가격을 적용할 수 밖에 없었다.

□ 질문 : 1문 1답으로 하겠다. 공람시 상담과정에서 1개 감평법인은 토지를, 1개 감평법인은 건물을 각각 평가했다고 들었는데?

■ 답변 : 그렇지 않다. 건물 평가를 맡은 담당자와 토지 평가를 맡은 담당자가 나뉘어 있었을 뿐 각 감평법인이 토지와 건물을 모두 평가했으며 근거자료도 준비돼 있다.

□ 질문 : 토지, 건물 평가한다고 방문한 적이 거의 없다. 왜그런가?

■ 답변 : 토지는 2명씩 건물은 4명씩 배정해 실질적으로 거의 다 현장조사를 했다. 토지의 경우는 소유자를 만날 필요가 없고, 현장검증과 도면, 도시계획 확인원을 확인하면 되고, 도로 등은 측량을 통해 감정 평가한다. 건물은 감평사들이 일일이 방문했고, 비슷한 시기에 지은 경우가 많아 건축물 대장과 내용연수 등 기본사항을 참고했다.

□ 질문 : 개발이익을 배제하기 위해 타지역 지가(표준지)를 따온다고 했는데 4구역내의 개별공시지가는 고려되지 않았나?

■ 답변 : 4구역 평가에는 지구안의 표준지가 아닌 타 지역의 표준지를 채용하게 된다. 표준지 역시 주택과 상업용으로 나눠 용도지역이 같고 이용상황이 비슷한 곳의 표준지를 채용해 가져온다. 또 개별공시지가는 반영되지 않지만 토지가 2년간 거래된 자료를 검토해 감정평가 금액을 산정하게 된다. 1,2,3,4구역 중 평균 평가금액을 따져보더라도 4구역이 가장 높게 나왔다. 가재울뉴타운 4구역의 총평가액은 9920억원으로 이중 국공유지 2310억원은 제외하고 7600억원이 총 평가액이다.

□ 질문 : 4구역은 어느지역보다 좋은 조건이라고 했는데 왜 땅값은 저평가 되고 분양가는 높은 것인지 이해할 수 없다. 분양가를 내릴 수 있는 방안은 없나?

■ 답변 : 감정평가는 권리가액을 산정하고, 감정평가 순번을 매기기 위해 한 것이고 조합원의 자산가치는 비례율을 곱한 부분이다. 종전가격인 토지평가금액이 인상되면 아파트 분양원가가 오르게 되므로 이에 대한 조합원들의 이해가 필요하다.

□ 질문 : 감정평가 기간이 너무 촉박해 제대로 못한 것은 아닌가?

■ 답변 : 40∼50일간 총 감정평가사 14명이 평가를 했으므로 시간은 충분했다.

□ 질문 : 이의신청은 몇건이나 들어왔나?

■ 답변 : 총 1000건이상 이의신청을 했고 그 중 10%에 못미치는 건의 이의신청이 받아들여졌다.

□ 질문 : 4구역에서 제일 싼땅의 평가금액은 얼마이고, 제일 비싼땅은 얼마인가?

■ 답변 : 정확히 기억은 나지 않지만 최하의 경우 평당으로 계산할 경우 낮게는 850만원 정도, 제일비싼 경우는 평당 2400∼2500만원 선으로 평균 1200만원정도로 평가받았다. 그러나 일부 토지는 더 낮은 곳도 있는 것으로 안다.

□ 질문 : 다시 감정평가할 용의는 없나?

■ 답변 : 감정평가후 다시 30일∼40일간 이의신청에 대해 검토를 했다. 감정평가법인이 다른 좋은 대안을 숨겨놓고 결과물을 제시하는 것이 아니며 기본적인 양심을 걸고 일했다.

□ 질문 : 감정평가에는 탁상감정과 공감정이 있는데 탁상감정은 등기부와 도시계획 확인서를 데이터 화하면 책상에서도 금방 알 수 있다. 조합원들의 건물에 대한 지출비용은 감정평가 비용을 올려받을 수 있고 자산가치가 올라가는 자본적 지출과 감정평가비용으로 인정받지 못하는 수입적 지출이 있는데 내 경우 이사를 하면서 베란다마루를 확장했다. 이는 자본적 지출이라 할 수 있어 감정평가에 대해 이의신청을 했다. 이 내용은 직접 집 안으로 들어와야 상황을 판단할 수 있다. 그러나 1차 평가시 아무도 방문하지 않았기에 2차 평가시 조합에서 정해진 기간에 미리 전화 후 나와달라고 요청했으나 2차방문도 없었다. 그리고 이의신청에 대한 답변으로 「더 이상 조정할 가치가 없다」는 확정안이 나왔다. 이에 대한 부당성은 없었나?

■ 답변 : 가가호호 방문을 했으나 주택의 경우 대동소이해 내부를 직접 보지 않은 경우도 있다. 또 집수리시 건물 소유자에 따라 건축수리비용이 다르므로 모두 반영하는데 어려움이 있다.

□ 질문 : 내 경우 뿐 아니라 감정평가시 탁상감정과 본감정은 괴리율이 심한데 한점 부끄러움 없이 평가했는지 묻고 싶고, 시스템상 잘못은 없는지에 대해 얘기해 달라.

■ 답변 : 평가가 법적으로 잘못됐다면 책임지겠다. 감정평가법인의 평가결과에 문제가 있다면 무한책임을 져야 한다.

□ 질문 : 표준지에 따라 감정평가를 했다고 하는데 몇군데를 정했나?
■ 답변 : 한 감정평가 법인당 각각 6곳을 정했다.

□ 질문 : 표준지 지번을 알려달라.
■ 답변 : 추후에 알려드리겠다.

□ 질문 : 적용한 지역은 몇 곳인가?
■ 답변 : 적당한 표준지만 선정했으므로 모두 적용했다.

□ 질문 : 주민대책위원회측은 220명의 감정평가금액에 대한 자료를 모았다. 개별공시지가와 비교해 본 경우 비슷한 위치에서도 많은 차이가 있었다. 주민의 궁금증을 해결하기 위해 모든 감정평가 금액을 공개할 용의는 있는가?

■ 답변 : 주민들의 100%동의가 있다면 평가금액을 공개하겠다. 그러나 개인의 재산가에 대한 내용이므로 주민의 반대가 있을 시 공개하기가 어렵다.

⊙ 시공사(분양가)부문

□ 질문 : 4구역의 조합원 분양가가 24평과 45평형을 기준으로 4억3000만원과 6억550만원정도로 책정됐다. 이중 대지비는 얼마이고 공사비는 얼마인가?

■ 답변 : 종후자산평가에 대해 총 분양가가 산정되므로 대지비용은 시공사가 답변할 부분이 아니다. 시공사는 단지 건축비만을 받아가는 것이지 일반분양에 대한 수익은 조합원에게 돌아간다.

□ 질문 : 공사비가 가계약 당시 299만원에서 본계약시 360만원이 넘게 늘어난 이유는 무엇인가?
■ 답변 : 이율이 계속 오르다 보니 이주비에 대한 이자부담도 늘고, 물가인상에 따른 공사비와 자재비 인건비 상승 등이 반영된 것이다.

□ 질문 : 작년 봄 착공한 가재울뉴타운2구역의 경우 건축비가 3.3㎡당 345만원이었다. 이중 건축비에는 이주에 대한 금융비용과 인입공사비가 다 포함돼 있고, 관리처분 총회 책자에도 인입공사비가 별도 배정돼 있지 않다. 4구역은 왜 이주금융비용과 인입공사비가 분리돼 책정된 것이냐? 이를 다 합산할경우 공사단가가 410만원이 넘는 것은 아닌가?

■ 답변 : 수익자원칙에 의해 외부사가 맡아야 하는 인입공사가 있고, 건설사가 맡는 인입공사가 별도로 있다. 건설사 인입공사비는 이미 시공비에 포함돼 있다. 또 2구역 관리처분 자료는 검토해 보지 않아 자세한 답변은 이 자리에서 할 수 없다.

□ 질문 : 총사업비가 9335억원으로 책정됐던 사업이 불과 2개월 사이 1조 2800억원으로 늘었다. 어떤근거에 의해 이런 계산이 나왔나?

■ 답변 : 최초 사업비 작성시에는 당해년도의 공사비와 금융비, 제사업경비, 예비비 등이 책정된다. 그러나 관리처분총자금운영계획시에는 세입자주거대책비와 기타 행정용역비, 국공유지 매입비, 환경, 교통, 재해 영향평가 등에 대한 용역비를 비롯해 추가되는 부분이 많다.
4구역의 경우는 법근거대로 했다면 국공유지 매입비가 400억원 가량 지출됐어야 했지만 지출규모를 줄여 300억원을 절약했고, 또 현금청산되는 840여 억원에 대한 일반분양분 등이 조합원의 비례율로 올라갈 것이다.
국공유지 매입비를 줄이는데는 서대문구청의 적극적인 지원이 큰 힘이 됐으며 이렇게 줄어드는 사업비는 결국 조합원에게 돌아감을 알려드린다.

□ 질문 : 동 호수 추첨을 컴퓨터로 한다고 들었다. 이는 조작이 충분히 가능하다고 보고, 항간에는 주민대책위에서 활동하는 사람에게는 불이익을 줄 것이라는 소문도 들린다. 추첨은 어떻게 진행되나?

■ 답변 : 조합은 아파트 신청에 대한 로얄층을 최대한 조합원에게 돌아갈 수 있도록 할 것이다. 관리처분책자에 표기된 부분은 방향이나 위치 등으로 볼 때 분양가가 높은 순서를 표시해 놓은 것이다. 만약 조합원 중에서 분양가가 높은 2층 보다는 일반분양분으로 빠진 상위층으로 옮겨가겠다고 할 경우 얼마든지 이동할 수 있도록 하겠다. 또 조합원들이 원한다면 시간은 많이 소요되겠지만 추첨을 통해 하는 방법도 고려는 해보겠다.